공동주택관리 잡수익의 범위와 회계처리 Q&A

 

 

 

 

안녕하세요 여러분, 오늘은 공동주택을 관리하는 관리주체가 회계처리 시 꼭 알아야 하는 잡수입에 대한 내용을 정리해 보았습니다.

 

해당 자료들은 중앙공동주택관리지원센터 자료실 및 「공동주택관리 업무 매뉴얼(2018)」을 기반으로 재구성한 것임을 미리 밝힙니다.

 

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1. 잡수입의 기본 개념
「공동주택관리 업무 매뉴얼(2018)」

공동주택관리법에 따르면 잡수입은 재활용품의 매각 수입, 복리시설의 이용료 등 공동 주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 뜻합니다(영 제23조제8항).

 「공동주택관리 회계처리기준」에서는 잡수입을 '관리외수익'으로 지칭하고 있는데요, 이는 '관리외수익'이 복리시설의 운영, 자치활동 등을 통해 발생하는 수익과 경상적이고 반복적으로 발생하는 이자수익 등 관리수익 외에 관리주체에게 유입되는 수입이기 때문입니다 (회계처리기준 제47조제2항). 

​잡수입은 그 취득에 기여한 주체에 따라 회계처리 표시가 달라지는데요, 입주민이 적립에 기여했으면 '입주자기여분 잡수입', 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 수익이면 '공동기여분 잡수익'으로 표기합니다(회계처리기준 제47조제2항).

 

 

 

<잡수입 성격별 구분 예시>

잡수입의 성격	복리시설의 운영, 자치활동 등을 통해 발생하는 수익		경상적이고 반복적으로 발생하는 수익
입주자 기여분 잡수익	중계기임대수입 어린이집임대수입		장기수선충당예치금이자수입 하자보수충당예치금이자수입 기타의 입주자기여수입 등
공동기여수익	주차수입 재활용품매각수입 승강기수입 운동시설사용수입 독서실사용수입	아파트광고수입 검침수입 장터수입 공동주택지원금수익  고용안정사업수익	이자수입 연체료수입 부과차익 기타의공동기여수익 등

 

참고 │ 잡수입 취득을 위해 사업자 선정을 해야 하는 경우에는(예 : 재활용품 매각수입, 아파트 광고수입 등), 공동주택관리법령과 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라야 합니다.

​의무관리대상 공동주택의 관리주체가 사업자를 선정하는 방식에 대해선 아래 포스팅을 참조해주세요.

 

 

 

siliconbridge-eyevacs.tistory.com/35

청소, 소독, 승강기, 주차차단기 설치 용역 등등… 아파트 사업자 입찰선정, 어떻게 할까?

 

 

2. 잡수입의 사용
「공동주택관리 업무 매뉴얼(2018)」

입주자대표회의 또는 관리주체는 공동체 생활의 활성화를 위해 필요한 경비 일부를 잡수입에서 지원할 수 있습니다(법 제21조제2항).

​해당 경비의 지원은 관리규약으로 정하거나 관리규약에 위배되지 아니한 범위에서 입주자대표회의의 의결로 결정합니다(법 제21조제3항).

 

잡수입의 사용과 관련해서는 서울시 관리규약 준칙(제80조)를 예시로 가져왔습니다.

 

 

잡수입의 집행 관련 사항 … 서울시 관리규약준칙 제80조

제80조(잡수입의 집행 및 회계처리 공개)  ① 영 제25조제1항제1호나목에 따른 잡수입은 관리비등의 회계처리와 같은 방법으로 처리한다. ​② 입주자가 적립에 기여한 다음 각 호의 사항은 장기수선충당금으로 적립한다. 1. 중계기 설치에서 발생한 잡수입 2. 공동주택 어린이집 운영에 따른 임대료 등 잡수입 3. 그 밖에 입주자가 적립에 기여한 잡수입 ​③ 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입은 다음 각 호와 같으며 지출은 제4항 및 제5항에 따른다. 1. 재활용품 판매에서 발생한 잡수입 2. 알뜰시장 운영에서 발생한 잡수입 3. 광고판 게시 등에서 발생한 잡수입 4. 주차료, 승강기 사용료, 검침수입 등에서 발생한 잡수입 5. 주민공동시설운영, 독서실운영, 공동주택지원금, 연체료, 이자수입 등 6. 그 밖에 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입 ​④ 관리주체는 제3항에 따른 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입 중 영 제26조에 따라 편성된 잡수입 예산액의 100분의 40 범위 내에서 다음 각 호의 비용을 우선 지출할 수 있으며, 잡수입을 지출할 경우 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다. 1. 공동체활성화 단체 지원비용 2. 주민자치 활동비용(자율방법대 운영, 경로잔치 등) : 연간 ○만원 3. 투표 참여 촉진 비용(온라인투표 등)  4. 전기검침업무 수행자 및 재활용품 분리수거자의 노무인력지원 비용 : 연간 ○만원 5. 커뮤니티(주민공동시설 등)시설 등 운영에 소요되는 비용 : 연간 ○만원 6. 소송비용(단, 입주자등의 전체이익에 부합하여야 하며 소송 대상자, 목적, 소요비용, 손익계산 등에 대해 사전 공지 후 입주자등 과반수의 동의를 받은 경우에 한정한다.) 7. 기부금, 불우이웃돕기성금, 수재의연금 등 8. 제70조 제2항에 따른 제 비용 ​⑤ 관리주체는 「공동주택회계처리기준」 제41조 규정에 따라 이익잉여금 처분계산서를 작성할 때, 제4항에 따라 우선 지출 후 남은 금액은 다음과 같이 처분하고 주택관리법 시행령 제14조에 따라 입주자대표회의의 승인을 받는다. 1. 우선 지출 후 남은 금액의 100분의 80 이상을 다음 회계연도 관리비로 차감할 목적으로 별도 적립한다. 2. 우선 지출 후 남은 금액에서 1호에 따라 적립한 나머지 금액은 예비비로 적립한다. ⑥ 예비비는 예측할 수 없는 긴급사유 발생시 예산 미책정 및 예산이 부족한 비목에 한하여 사용하되, 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는 관리비의 지출비목 ․ 지출사유 ․ 금액 등을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 얻어야 하며, 예비비를 사용한 때에는 그 금액을 관리비 부과명세서에 별도로 기재하고 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 한다. ⑦ 관리주체는 잡수입의 발생현황, 사용명세 및 잔액을 다음 달 말일까지 통합정보마당에 공개 하여야 하며 그에 따른 영수증 및 증빙자료를 5년간 관리 보관하여야 한다.

 

 

 

3. 잡수입 명세 공개
 「공동주택관리 업무 매뉴얼(2018)」

 

관리주체는 관리비 명세나 잡수입 명세를 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개해야 하며(영 제23조제8항), 이를 공개하지 않거나 거짓으로 공개하면 500만원 이하의 과태료를 물게 됩니다(법 제102조제3항제5호).

의무관리대상 공동주택의 관리주체라면 관리비 등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 대해 월별로 장부를 작성해 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일로부터 5년간 보관해야 합니다.

 

회계장부의 종류 … 공동주택 회계처리기준 제10조

1. 현금출납장 2. 총계정원장, 계정별원장 3. 관리비부과명세서 4. 세대별 관리비조정명세서 5. 물품관리대장(공구 ․ 기구대장, 비품대장, 저장품관리대장) 6. 그 밖의 지출증빙자료

입주자 등의 열람 요구에 응해야 하는 자료

• 장부 (법 제27조제2항)  • 장부의 증빙서류 (법 제27조제2항)  • 관리비등의 사업계획 및 예산안 (영 제28조제1항)  • 사업실적서 및 결산서 (영 제28조제1항)

 

제27조제1항을 위반해 장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 아니하거나 거짓으로 작성한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다(법 제99조제1의3호). 

 

 

 

4. 잡수입에 대한 부가가치세 과세 여부
「공동주택관리 업무 매뉴얼(2018)」

공동주택에서 발생하는 과세대상 잡수입과 관련해서는 공급 시 세금계산서를 발행하고, 분기별로 신고·납부하는 것이 원칙입니다.

위에 언급했듯이, 아파트의 잡수입으로는 알뜰시장, 광고료, 재활용품 수입, 승강기 수입, 주차수익, 헬스장사용수익 등이 있는데요, 해당 잡수입에 대한 과세 여부는 국세청 민원 답변을 통해 살펴보겠습니다.

 

 

 

Q1 │ 주차수입, 승강기 사용료 수입 등 잡수입의 부가가치세 과세 여부 질의

​<입주자 대표회의가 고유번호증을 사업자등록증으로 변경하여 세무업무를 처리하고 있는 경우>

00아파트 입대의는 거주하고 있는 입주민들이 인테리어 공사나 이사짐 운반 시 아파트에 설치된 승강기를 사용할 경우 입주민에게 승강기 사용료 명목의 일정금액을 받고 있습니다. 이때 승강기 사용료에 대한 부가가치세를 과세하여 신고/납부 해야하나요?

 

A │집합건물의 구분 소유자들이 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제23조 규정에 의해 관리단을 구성해 자치적으로 집합 건물을 관리하고 그 관리에 대한 사항을 일임받은 경우나 별도 재화나 용역을 제공하고 받는 대가의 경우 과세대상입니다[서면-2014-부가-21297(2015)].

​아파트 입주자대표회의가 관리비 외에 별도로 징수하는 승강기 사용료 이외에도, 단지 내 일부 장소의 제공대가로 지급받는 금액(알뜰장터 사용수입, 게시물 부착수입 등)은 법인세법 제3조 규정에 의한 수익사업에 해당돼 과세대상이 됩니다.

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Q2 │ 아파트 내에 광고물을 부착하도록 하고 광고주로부터 대가를 받는 경우에는 부가가치세를 납부해야 할까요?

A │영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 부가가치세법 제2조 규정에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있는 것이며, 아파트 의결기구인 입주자대표회의에서 아파트 내에 광고물을 부착하도록 하고 광고주로부터 대가를 받는 경우에는 부가가치세를 납부해야 합니다. <부가가치세과 - 373, 2013.04.30>

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Q3 │ 1가구당 1차량을 초과하는 세대 등에 대하여 주차장 이용료를 부과하는 경우 부가가치세 과세대상인가요?

A │공동주택의 입주자대표회의 등이 단지 내 주차장을 운영․관리하면서 입주자들만이 배타적으로 사용하도록 하고 주차대수가 1차량을 초과하는 세대에 대하여 실비상당액의 주차장 이용료를 받는 경우 「부가가치세법」 제3조에 따른 부가가치세 납세의무가 없는 것입니다.

단, 입주자들로부터 주차장 관리에 관한 사항을 포괄적으로 위임받아 자기 책임과 계산으로 주차장 이용용역을 제공하고 그 대가를 받는 경우에는 「부가가치세법」 제11조에 따라 부가가치세가 과세되는 것입니다. <국세청 법령해석과 - 670(2017.3.9.)>
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