안녕하세요 여러분 (주)실리콘브릿지입니다.
오늘은 공동주택을 관리하는 관리자분들이 자주 헷갈려하시는 장기수선충당금과 관련된 내용을 정리해보았습니다.
01. 장기수선충당금이란?
공동주택관리업무 매뉴얼(2018) 발췌
공동주택이 노후화되지 않도록 주요 시설의 교체와 보수가 필수적인데요, 다들 아시다시피 장기수선충당금은 시설 노후화 방지에 필요한 금액을 입주자로부터 징수해 적립하는 금액입니다(법 제30조제1항).
장기수선충당금은 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년이 경과한 날에 속하는 달부터 매달 적립하며, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우엔 임대사업자가 관리업체에게 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 매달 적립합니다. 미분양된 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담해야 합니다(영 제31조제6항).
02. 장기수선충당금으로 적립할 수 있는 경우
공동주택관리업무 매뉴얼(2018) 발췌
다음과 같은 경우는 장기수선충당금으로 적립할 수 있습니다.
1) 장기수선계획기간 중의 수선비 총액(장기수선충당금 총액)을 관리규약 적립요율에 따라 부과하여 징수한 금원 2) 적립한 장기수선충당금을 금융기관에 예치하여 발생한 이자수입 3) 관리외수입 중 소유자가 기여하여 발생된 잡수입을 관리규약에 따라 산입한 금원 |
장기수선충당금의 기본에 대해 간단히 알아보았는데요, 장기수선충당금은 그 내용이 방대하기 때문에 지금부터는 실무에서 주로 나온 질문들을 중심으로 포스팅하도록 하겠습니다.
해당 Q&A는 법원 실제 판례 및 국토교통부 답변을 기준으로 작성되었음을 밝히는 바입니다.
Q1. 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과해야 하나요?
A. 의무관리대상 공동주택뿐만 아니라 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에서도 적립해야 합니다.
공동주택관리법 제29조제1항, 제30조제1항에 따르면 300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설·공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립해 주요시설 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 적립해야 합니다.
즉 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택에게만 적용되는 것이 아니라 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에서도 시행되어야 합니다<국토교통부 주택건설공급과 2017.11.17>.
*의무관리대상주택의 범위 : 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물
Q2. 승강기 교체공사를 위해 장기수선충당금을 100원씩 인상하기로 의결했으나 승강기를 사용하지 않는 1~3층 소유주 중 일부가 비용부담에 반대합니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 장기수선충당금은 해당 공동주택을 공유하는 전체 소유자에 대해 주택공급면적을 기준으로 산정하여 부과하는 것이 타당하며, 승강기를 사용하지 않는 저층세대라 하여 승강기에 대한 장기수선충당금을 면제 또는 반환하는 것은 타당하지 않다고 보고 있습니다
공동주택관리법 제30조제1항에 따라 공동주택의 주요시설 교체 및 보수를 위해 해당 주택의 소유자로부터 징수, 적립해야 하며, 세대 당 주택공급 면적을 기준으로 산정해야 합니다(공동주택관리법 시행규칙 [별표1] 제7호) <국토교통부 주택건설공급과 2017.11.17>.
Q3. 다음 연도에 장기수선계획 상 계획되어 있으나 일부 시설에 이상이 생겼습니다. 안전문제도 발생할 수 있는 상황입니다. 장기수선계획 총론에 긴급사항 발생 시 장충금 사용에 대한 언급이 되어 있는데 이럴 경우 장기수선충당금을 사용할 수 있나요?
A. 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용해야 하는 경우, 예외적인 사용처에 대한 근거를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석을 하고 있습니다.
여기서 예외적인 사용처에 대한 근거는 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등을 의미합니다.
장기수선계획의 총론을 변경하는 것도 장기수선계획의 조정으로 보아야 할 것이므로 공동주택관리법 제29조에 따라 조정 절차를 거쳐야합니다.
이 경우 소액의 범위에 대해서는 별도 규정하고 있지 않으나, 장기수선충당금 사용의 예외적인 경우이므로 해당 공동주택에서는 긴급한 사정을 해소하기 위해 필요한 최소한의 범위 내로 정하여 운영하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다<국토교통부 주택건설공급과 전자민원 2016.09.29>.
Q4. 장기수선충당금을 사용할 때 전체 금액이 있고, 부분 공종별 금액이 있는데 만약 부분 공종별 적립된 금액이 공사비용을 충당하기에 턱없이 부족할 때 다른 공종별 금액이나 전체금액에서 사용해도 문제가 없을까요?
A. 장기수선충당금은 각 공종별로 별도로 구분해 징수, 보관, 사용하는 것이 아니므로 전체 장기수선충당금을 사용하고 최초 계획금액과 다를 경우 장기수선계획을 조정해 장기수선충당금을 적립할 수 있습니다.
단, 장기수선계획에 포함해야하는 공사비용은 수선유지비로 부과할 수 없습니다<국토교통부 주택건설공급과 2013.01.30>.
Q5. 장기수선계획서의 항목에 해당하는 수선을 하려했으나 계획서 상의 금액과 실제 공사금액이 현저한 차이가 발생하여 적립된 전체 장기수선충당금에서 수선금액 전체를 지출할 수 있을까요?
| 예시) 장기수선계획서 상의 배수펌프 전체 수선비용이 100만 원으로 계획되어 있으나 실제 공사금액이 500만 원(입찰)입니다. 사용계획서를 작성해 입대의 의결에 따라 장기수선충당금으로 적립된 500만 원 전액을 지출할 수 있을까요? |
A. 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금으로 집행해야 합니다.
장기수선계획 수립 시 공사 항목별 적립액을 기준으로 전체 장기수선충당금을 산정하는 점을 감안할 때 항목별 수선비용이 과다하게 산출될 경우 수선계획을 조정한 후 집행하는 것이 타당합니다<국토교통부 「2017 장기수선계획 실무 가이드라인」질의회신 사례>.
Q6. 관리규약으로 주차충당금을 입대의의 의결을 거쳐 장기수선충당금으로 전용할 수 있다라고 명시되어 있다면 주차충당금을 장기수선충당금으로 전환할 수 있나요?
A. 공동주택관리법령에서는 주차충당금에 대해 정하고 있는 내용이 없으나, 해당 금액은 잡수입(부대시설·복리시설의 사용료 등에 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입)에 해당할 것으로 판단됩니다.
이와 관련해 공동주택관리규약에서 잡수입 지출 후의 집행 잔액 중 소유자가 적립에 기여한 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 정한 경우, 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더이상 잡수익이 아니라 장기수선충당금에 해당하므로 이를 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 사용하는 것은 허용될 것으로 보입니다(2013.12.13, 법제처 법령해석 인용).
단, 해당 금원이 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 부분이라면 장기수선충당금으로의 전환은 타당하지 않은 것으로 판단됩니다.
아울러 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 부분 중 소유자가 기여한 부분만을 분리해 장기수선충당금으로 적립하는 것 또한 타당하지 않은 것임을 알려드립니다<국토교통부 주택건설공급과 2016.05.23>.
Q7. 지하주차장 전기요금을 주차충당금으로 납부할 수 있나요?
A. 잡수입의 사용은 1)공동주택관리법 시행령 제26조에 따라 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나, 2)공동주택관리법 시행령 제14조제2항제16호에 따라 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의의 의결을 받거나, 3)또는 동법 시행령 제19조제1항제18호에 따라 당해 공동주택 관리규약에 규정한 경우에 한하여 사용할 수 있을 것이니 참고하시길 바랍니다<국토교통부 주택건설공급과 206.05.23>.
Q8. 장기수선충당금 은행예치에 따라 발생한 이자를 잡수입 명목으로 지출할 수 있나요?
A. 장기수선충당금은 소유자가 적립에 기여한 것으로 은행예치에 따라 발생한 이제 또한 소유자 기여분으로 보아 잡수입으로 지출할 수 없습니다. 이는 장기수선충당금으로 보아야 할 것입니다<국토교통부 「2017 장기수선계획 실무 가이드라인」질의회신 사례>.
Q9. 상가가 개별 분양된 경우(상가와 붙어있는 아파트의 경우) 상가 건물의 장기수선충당금 적립주체에 관한 법적 근거는 무엇인가요?
A. 공동주택관리법 제29조제1항에 따르면 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물(주상복합)을 건설·공급하는 사업주체는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 의무적으로 수립하도록 규정하고 있습니다.
공동주택관리법 제2조제1항에 따르면 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주상복합 건축물로 규정하고 있으며, 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다고 규정하고 있습니다.
따라서,복리시설 중 일반인에게 분양된 상가의 경우 공동주택관리법상 공동주택이 아니므로 동 법에서 규정하고 있는 장기수선계획 수립 대상에 포함되지 않음을 알려드립니다.
아울러, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 관련 질의 내용(상가 장기수선충당금 적립주체)의 경우에는 해당 법률을 소관하고 있는 법무부(법무심의관실)로문의하여 안내를 받으시기 바랍니다<국토교통부 주택건설공급과 2016.10.04>.
Q10. 입주민 과반수 투표와 투표자 과반수 동의를 얻는다면 장기수선계획과 달리 각종 보수공사를 실시할 수 있을까요?
A. 과반수 투표 및 과반수 동의를 얻는 등의 사정이 있더라도 장기수선계획과 달리 각종 보수공사를 실시하는 것은 '위법'이라는 판례 결과가 있습니다<대구지방법원 서부지원 2016.06.15자 2015과3888 결정>.
위반자(입주자대표회장)는 이 사건 각 공사는 긴급히 공사가 필요했던 경우로 입주민 과반수의 투표와 투표자 과반수의 동의를 얻어 공사를 진행했고, 관리주체가 아무런 문제가 없다고 해 주택법령(현행 공동주택관리법령)을 잘 모른 상태에서 공사를 진행했습니다.
입주자대표회장은 이와 같은 이유로 과태료 부과처분은 부당하다는 의견을 내었으나, 위반자가 주장하는 위와 같은 사유만으로 위반자에게 고의 또는 과실이 없거나 과태료 부과 처분이 부당하다고는 보기 어렵다고 판결했습니다.
Q11. 공유부분 가스공사비는 분양면적에 비례하여 분담해야 하나요, 아니면 세대 당 같은 금액을 분담해야 하나요?
A. 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용은 장기수선계획에 따른 장기수선충당금으로 사용하며, 장기수선충당금의 산정방법(공동주택관리법 시행규칙 [별표1] 제7호)은 세대 당 주택공급면적을 기준으로 산정함을 알려드립니다<국토교통부 주택건설공급과 FAQ - 수정>.
지금까지 실무에서 자주 거론되는 장충금 사용방식과 관련된 11가지 Q&A에 대해 살펴보았습니다.
다음에도 유익한 포스팅으로 돌아오도록 하겠습니다.
감사합니다.
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