안녕하세요 공동주택관리 관리자 여러분, 공동주택관리 매뉴얼을 보기 쉽게 정리하는 에디터 K입니다.
공동주택관리 관련 실무 콘텐츠를 제작하면서 생각보다 많은 분들이 관심을 가지고 지켜봐주신다는 것을 알게되었습니다.
현장의 최전선에서 업무를 보시는 분들께 조금이나마 도움이 되고자 시작한 단기 콘텐츠였는데 초기의 목표를 이룬 것 같아 내심 뿌듯합니다.
앞으로도 꾸준히 양질의 정보를 제공할 수 있도록 공부하고 노력하겠습니다 :)
오늘 정리할 내용은 공동주택관리에서 빼놓을 수 없는 '장기수선계획'입니다.
아시다시피 공동주택은 전유부분(전용공간)과 공용부분(공용공간)으로 구성되어 있습니다.
이때 '공용부분'에 대한 유지관리를 소홀히 할 경우 거주환경의 안정성과 쾌적성을 유지하기 어려울 뿐만 아니라 건물 자산가치의 하락에도 영향을 주게 됩니다.
건물을 지속적으로 유지관리하기 위해선 공동주택의 공용부분에 대한 수선 및 교체공사를 정확하게 실시해야 하는데요, 이때 중요한 게 '장기수선계획'입니다.
장기수선계획이란?
[출처] 공동주택관리 업무 매뉴얼(2018), 해커스 주택관리사(2021)
장기수선계획이란 공동주택의 공용부분에 대한 수선·교체공사를 정확하게 실시하기 위해 40년 정도의 기간을 기준으로 언제 수선·교체하는지, 어느 부분을 수선·교체해야하는지, 이를 위해선 얼마의 비용이 드는지, 해당 비용은 어떻게 부담할 것인지 등을 미리 계획하는 것을 의미합니다.
시기적절하게 주요 시설물을 교체하고 보수해 공동주택의 노후화를 막고 쾌적한 주거환경을 유지하는 것이 장기 수선의 궁극적인 목표입니다.
또한 장기수성충담금을 적립하고 사용하는 근거가 되기 때문에 장기수선계획의 수립 및 조정절차는 대단히 중요합니다.
장기수선계획의 수립 및 조정절차
장기수선계획은 공동주택을 건설·공급하는 사업주체가 수립하며, 수립된 장기수선계획은 사용검사 신청 시 시용승인권자에게 제출됩니다.
사용승인권자는 관리주체가 구성되면 해당 관리주체에게 이를 인계하며, 장기수선계획의 수립기준은 국토교통부령(시행규칙)에 따릅니다.
01. 장기수선계획 수립 대상 공동주택
아래와 같은 장기수선계획수립대상 공동주택을 건설하고 공급하는 사업주체(또는 주택법에 따라 리모델링을 하는 자)는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해야 합니다(법 제29조제1항).
※ 장기수선계획 수립대상 공동주택은 의무관리대상 공동주택의 범위와 유사하지만 완전히 일치하지는 않으니 참고바랍니다.
02. 장기수선계획의 수립 대상 시설
장기수선계획의 수립 대상 시설은 관리주체가 관리하는 공용부분을 대상으로 하며 전유부분은 해당하지 않습니다(<2017 장기수선계획 실무 가이드라인>, 국토교통부).
공동주택의 공용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간, 즉 전유부분을 제외한 부분을 의미하며 건물의 복도, 계단, 입구홀, 승강기 등 공동주택의 입주자가 공동으로 사용하는 시설과 관리사무소, 경비실, 경로당, 주민공동시설 등 공동주택 입주자가 공동으로 사용하는 부대복리시설을 포함합니다.
공동주택의 전유부분과 공용부분은 관리규약에서 별도로 규정합니다.
03. 장기수선계획의 수선항목 및 수선주기
장기수선계획의 주요 수선항목은 공동주택관리법 시행규칙[별표1] 장기수선계획의 수립기준을 참고로 합니다.
▼ [별표1]장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)
각 수선항목에 대한 수선주기는 위치별, 공종별, 수선방법에 따라 다양하며 5년부터 30년까지의 기준을 두고 있습니다.
04. 장기수선계획의 수립 기준
장기수선계획을 수립하는 자는 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1] “장기수선계획의 수립기준”에 따라 수립하여야 합니다(법 제
29조제1항, 영 제30조, 규칙 제7조).
05. 장기수선계획 수립 및 조정의 의결
장기수선계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정)은 입주자대표회의의 의결사항입니다(영 제14조제2항제14호).
장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다(규칙 제7조제2항).
※ 장기수선 계획 시 전문가 활용
- 장기수선계획의 조정 절차는 관리사무소장이 조정안을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 거치는 것으로 매우 단순
• 그러나 현실적으로 관리사무소장이 건물의 상태를 제대로 파악하여 장기수선계획을 조정하는 것은 쉽지 않고 입주자대표회의 또한 필요한 기술지식을 확보하고 있지 않기 때문에 관리사무소장 단독으로 수행한 장기수선계획의 조정안의 적정성 여부를 검토하기가 어려움
• 따라서 관리사무소장의 업무 부담을 경감하고 보다 전문적인 조정안을 도출하기 위하여 전문가(또는 전문업체)에 의하여 건물의 상태를 정확히 진단하는 작업이 때로 필요함.
전문가(또는 전문업체)의 자문은 입주자대표회의의 합의를 도출하기에도 설득력이 있으므로 효율적인 업무추진을 위하여 필요
06. 과태료
법 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과합니다(법 제102조제3항제10호).
장기수선계획 인계
○ 최초 인계 인수
1) 장기수선계획의 제출 (사업주체 → 사용검사권자)
장기수선계획을 수립한 자는 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하여야 합니다(법 제29조제1항).
2) 사용검사권자의 인계(사용검사권자 ➝ 관리주체)
공동주택의 관리주체가 구성 되면 사용검사권자는 장기수선계획을 관리주체에게 인계하여야 합니다. 사용검사권자는 사업주체(또는 리모델링하는 자)에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있습니다(법 제29조제1항 후단).
○ 관리업무 수행 중 인계·인수
1) 관리주체 간 인계(관리주체 ➝ 관리주체)
기존 관리주체가 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 장기수선계획의 인계가 이뤄집니다(법 제13조제2항, 영 제10조제4항 후단).
△관리방식의 변경 △관리회사 변경 △관리사무소장 변경 등으로 장기수선계획이 변하는 것은 아니므로 인수·인계는 명확하게 이뤄져야 합니다.
관리업무의 인계 … 법 제13조, 영 제10조
<공동주택관리법>
제13조(관리업무의 인계)
① 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
1. 입주자대표회의의 회장으로부터 제11조제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우
2. 제6조제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우
3. 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우
② 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 제1항을 준용하여 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
<공동주택관리법 시행령>
제10조(관리업무의 인계)
① 법 제13조제1항에 따라 사업주체는 같은 조 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 공동주택의 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
② 법 제13조제2항에 따른 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
③ 제2항에도 불구하고 기존 관리의 종료일까지 인계 인수가 이루어지지 아니한 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말한다)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 그 인계기간에소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다.
④ 사업주체는 법 제13조제1항에 따라 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할때에는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계 ․ 인수서에 각각 서명 ․ 날인하여 다음 각 호의 서류를 인계하여야 한다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는경우에도 또한 같다. <개정 2017.9.29.>
1. 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 법 제32조에 따른 안전관리계획
2. 관리비 ․ 사용료 ․ 이용료의 부과 ․ 징수현황 및 이에 관한 회계서류
3. 장기수선충당금의 적립현황
4. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금의 명세
5. 법 제36조제3항제1호에 따라 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황
6. 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항
⑤ 건설임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 말한다. 이하 같다)을 분양전환(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따른 임대사업자 외의 자에게의 양도 및 「공공주택 특별법」 제2조제4호에 따른 분양전환을 말한다. 이하 같다)하는 경우 임대사업자는 제1항 및 제4항을 준용하여 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 제4항제5호의 “입주자”는 “임차인”으로 본다.
장기수선계획 또한 그 내용이 방대하기 때문에 1,2편으로 구분해 포스팅 하도록 하겠습니다.
실무에서 쓰이는 Q&A의 경우 2편에 이어서 연재하도록 하겠습니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다 :)
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